20대, 종자돈 마련 위해 강의·발품 팔아 기본원칙 정립
30대, 내 집 마련 우선·법정지상권 등 특수물건에 관심
40대, 수익형부동산에 집중 투자…자녀교육
재테크는 뚜렷한 원칙을 갖고 연령·단계별로 계획을 세워서 투자해야 성공에 이를 수 있다. 특히 부동산 투자는 20-20, 30-30, 40-40 원칙이 있다고 한다. 연령대 별 적절한 투자와 수익의 비율을 의미하는 것으로, 수익과 안정이라는 두 마리 토끼를 잡기 위한 투자의 기본 원칙인 셈이다. 이승호 부동산인사이드 대표의 도움말로 투자 노하우를 알아본다.
◇‘20-20’ 20대는 종자돈이 많지 않고 법원 경매에 입문단계인 탓에 입찰 참여나 물건의 권리분석 등이 쉽지 않다. 준비되지 않은 상태로 경매에 직접 참여하기보다는 종자돈을 마련하는 동안 서적과 강의를 통해 학습하는 등 기초적인 경험을 익혀 물건에 대한 안목을 키우는 편이 바람직하다. 상대적으로 부담이 덜한 소액물건 및 권리분석이 쉬운 일반물건 등을 자세히 파악한 후 시세와 경매가의 차익을 노려보는 것도 해볼 만 하다. 법원경매물건의 최초 경매가는 시세의 80%선에서 책정되며, 유찰 시 마다 최저 경매가가 점점 낮아진다. 따라서 물건만 잘 고른다면 경매에 입문하는 20대도 시세대비 20%정도 수익을 얻을 수 있다. 물론 일반물건은 경쟁이 심해 낙찰가가 높아질 때가 많은 탓에 입찰이 말처럼 쉽지 않다. 그러나 꾸준한 경험을 통해 경매 감각을 키우는 것도 값진 재산이라 할 수 있다. 다음 카페 ‘hope의 경매스쿨’에서 활동 중인 A씨는 “책을 통해 경매를 배우고 일반 물건을 찾아보다 강의를 듣고 난 후 특수물건에 대해 알게 됐다”며 “입찰에 참여하지 않더라도 법원에 가서 경매과정도 지켜보고 물건분석을 위해 현장답사도 하며 좋은 수익을 내기 위해 준비하고 있다”고 말했다.
◇‘30-30’ 30대에 30%이상의 수익을 내기 위해서는 일반 물건보다 법정지상권, 유치권, 지분투자 등 특수물건을 노려야 한다. 특수물건은 권리분석을 위한 정보가 상당히 중요하므로 잘 아는 주변지역에 투자하는 것이 좋다. 권리분석 자체도 까다로워 사람들이 입찰을 꺼리거나 유찰된 경우가 많아 물건 가격이 낮아져 그만큼 수익이 높아진다. 부동산경매 투자로 ‘내 집 마련’의 1차 목표를 달성했다면 수익률 30%이상 되는 물건을 찾아나서야 장기적 수익이라는 또 다른 토끼를 잡을 수 있다는 의미다. 전북익산에 거주하는 B씨는 경매로 내 집 마련에 성공한 경험을 토대로 특수물건 투자에 도전해 성공한 사례. B씨는 주택마련을 위해 경매에 도전하면서 자신의 거주지역에 대한 정보를 다양하게 알았으며 특수물건 중 법정지상권에 투자했다. 감정가 대비 37%로 낙찰을 받은 뒤 지상건축물 거주자에게 매도하는 방식으로 70%의 수익을 올렸다. 부동산인사이드 이승호 대표도 ‘나는 경매투자로 희망을 배팅했다’의 저서를 통해 “30대에 세 번의 경매로 내 집 마련 성공 후 30%이상의 고수익 물건을 찾아 다닌 결과 안정적인 생활과 동시에 장기적인 투자의 기틀을 마련했다”고 밝혔다. 이 대표는 특수물건 공략을 통해 30-30의 법칙을 실현하고 7년 동안 40억에 이르는 자산을 보유하게 된 것. ◇ ‘40-40’ 40대 가장은 자녀 양육비를 비롯해 50대 이후의 자녀 대학교육비와 결혼자금, 은퇴에 대비한 자금이 만만치 않다. 최소 30%, 가능하다면 40%의 수익을 내려는 노력이 필요한데, 지출자체를 줄이기 쉽지 않아 지속적으로 수익이 나는 투자를 염두에 둬야 한다. 부동산경매투자에서 지속적으로 수익을 내는 이른바 수익형부동산의 대표적인 물건은 바로 상가라고 할 수 있다. 경매를 통해 시세보다 싸게 매입할 수 있는데다 임대로 수익을 낼 수 있기 때문. 신도시나 상업지구의 상가라도 건물주인의 개인적 사정으로 매물이 나오는 경우가 많은 탓에 주변 임대 시세를 잘 파악해 20%정도 싸게 매입하면 30∼40%의 임대수익이 가능하다는 것. 임대수익이 난다는 것은 고정수익의 확보를 의미하며, 2곳 이상의 상가를 경매로 매입할 경우 총 고정수익이 최소 40%이상 보장되는 셈이다. 따라서 40대에게 상가 투자는 적합한 재테크 수단 중 하나가 될 수 있다. 실제 인천 부평구에서 한식당을 운영중인 C씨는 자신의 식당 부근 상가를 경매로 낙찰 받았다. 몫이 좋은 곳이라 경쟁자들이 많이 몰려 생각했던 것 보다 높은 가격에 낙찰을 받았지만 임대를 내놓자 곧 세입자가 들어와 꾸준한 임대수익을 올리고 있다. 부동산경매강의 hope의 경매스쿨을 진행하고 있는 이승호 부동산인사이드 대표는 “부동산경매도 일종의 게임”이라며 “안정과 수익을 동시에 챙길 수 있는 이기는 게임을 해야 한다”고 조언했다.
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