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<손창환 변호사의 생활법률> 주택임대차의 대항력

손창환 변호사의 생활법률

<주택임대차의 대항력>

전입신고의 중요성, 주택임대차보호법 대항력 발생 기준 

주택임대차보호법은 1981년 3월 5일 법률 제3379호로 제정·공포된 이래 1983, 1989년의 2차례 부분개정이 있었다.

주택임대차보호법은 주거용 건물, 즉 주택의 전부 또는 일부의 임대차와 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에 적용된다.

임대차의 대항력, 보증금의 회수, 임대차 기간, 계약의 갱신, 차임 등의 증감청구권, 강행규정 등의 규정이 있다.

   
손창환(변호사, 법무법인 로컴)

주택임대차보호법에 의하면 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(익일 0시부터 발생).

즉, 이사를 하고 전입신고를 한 때에는 임차권등기나 전세권등기를 하지 않아도 전입신고일을 기준으로 권리를 보장받을 수 있게 된다.

주택의 인도와 주민등록 전입신고를 한 경우에 제3자에 대하여 효력이 발생한다. 이를 법률용어로 대항력이라고 부른다.

주택임대차보호법에서는 전입신고일을 기준으로 하여 대항력이 발생하므로 이를 기준으로 하여 제3자와의 우선관계를 정하고 있다.

그래서 대항력을 갖추기 이전의 선순위 담보권자(근저당권자, 전세권자 또는 가등기담보권자)가 있는 경우 매수인에 대하여는 대항력을 주장할 수 없다. 그렇기 때문에 선순위 담보권자가 있는 주택을 임차할 경우에는 가액을 비교하는 주의가 필요하다.

예를 들어 아파트 분양자(甲)가 분양회사(건설회사 A)로부터 아파트를 분양받아 분양대금을 모두 납입한 상태에서 등기부가 정리되기 전에 그 아파트를 임대하는 경우 그 임차인은 대항력 있는 임차인인지 여부가 문제된다.(주민등록상 임차인이 거주하는 것으로 공시되어야 한다).

이에 관하여 대법원은 그 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 경우, 위 주민등록은 임대차를 공시하는 유효한 공시기능을 수행하고 있었다 할 것이어서 임차인은 분양아파트에 관하여 분양자(임대인) 명의로 소유권이전등기가 경료되는 즉시 대항력을 취득한다고 판시하였다.

임차인이 전소유자였던 경우, 전소유자였던 임차인의 주민등록을 어느 시점을 기준으로 하여 임대차를 공시하는 유효한 공시방법을 갖춘 것으로 인정하여 줄 것인지 문제인데, 대법원은 전소유자였던 임차인이 현소유자 앞으로 소유권이전등기를 경료한 후에야 그 주민등록은 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 된다고 하고, 대항력을 갖는 시기가 소유권이전등기 익일부터라고 판시하고 있다.

대항력 있는 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과 보증금을 증액하기로 합의하고 초과부분을 지급한 경우 증액부분을 매수인에게 대항할 수 있을지 여부에 관한 문제된다. 이러한 경우 그 합의는 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 것이므로, 임차인은 증액 전의 보증금 한도내에서 매수인에게 대항력을 행사할 수 있다.

한편 전 소유자가 체납한 관리비 문제가 종종 문제가 되고 있다,

이러한 경우 새 입주자(아파트의 매수인의 경우 문제된다)는 전 주인이 체납한 관리비를 부담하여야 하는지에 관하여 하급심은 엇갈린 판결을 내렸으나, 대법원에서 체납관리비 중 공용부분에 대한 부분만 내면 된다고 판시하였다.

따라서 새 입주자는 전유부분에 대한 관리비는 납부할 의무가 없고(이를 납부하여야 한다는 공동주택관리규약이 있더라도 새 입주자가 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 효력이 없다), 공용부분에 대한 관리비만 승계하게 된다.

임차인이 대항요건을 갖추기 전에 저당권이나 가압류 등 선순위권리자가 있는 경우, 임차주택에 대하여 경매신청이 되고 매각이 되면 문제가 발생한다.

즉, 매수인은 선순위저당권이나 가압류상태에서 권리를 취득하고 저당권이나 가압류는 모두 말소되므로 그 후순위 임차인의 대항력이나 양수인의 권리 역시 그 효력을 잃는다.

이러한 경우에 임대계약서에 확정일자를 받아두면, 확정일자를 기준으로 하여 제3자들과 우선순위를 따지게 되어 있다. 반드시 계약후 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 필요하다.

도움말 : 손창환(변호사, 법무법인 로컴)

 

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