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부동산 임대차 계약, 임차인 확정일자 꼭 받아둬야
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승인 2017.05.16  13:47:47
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손창환 변호사의 생활법률

<부동산 임대차 계약 2> 임차인, 확정일자 꼭 받아둬야

임차인 갑은 2억 원 정도의 시세인 00광역시에 있는 아파트에 대해 임대차보증금을 1억 원으로 한 임대차계약을 체결하려고 한다.

아파트 등기부등본을 확인한 결과 아파트에는 이미 채권최고액이 5천만 원으로 된 선순위 근저당권등기가 경료 되어 있었다. 이러한 경우 갑은 임대차보증금 1억 원을 보장받기 위하여 전세권설정등기를 꼭 하여야 할까.

   
 

전세권등기를 하려면 비용도 많이 들지만, 집 주인도 전세권 등기를 하여 주는 것을 꺼려하기에 전세권등기를 하는 경우는 매우 드물다. 이러한 경우 갑의 경우 전세권등기를 하지 않고 임차보증금을 반환받을 권리를 보장받을 수는 없는 것일까.

결론부터 말하자면, 갑은 전세권설정등기까지 굳이 할 필요가 없다. 이러한 경우 주택임대차보호법에서는 전세권등기를 대체할 수 있는 제도를 마련해두었다. 그것이 바로 ‘확정일자’ 제도이다.

갑은 계약 후 주택의 인도(입주)와 전입신고를 마친 다음 임대차계약서에다가 ‘확정일자’라는 것을 받아두면, 자신의 권리를 보장받을 수 있다. 전세권등기나 임차권등기 없이도 그 확정일자상의 날짜를 기준으로 하여 등기부상의 권리와 같은 보호를 받을 수 있기 때문이다. 위 사례에서 위 아파트에 경매가 진행될 경우 갑은 선순위 근저당권자 다음 순위인 2순위로 1억 원을 보장받을 수 있게 된다.

위 사례는 갑의 입주 당시에 선순위 근저당권(5천만 원)이 설정되어 있는 사례이다. 만약에 확정일자를 받아두지 않았다면, 갑의 권리는 어떻게 될까. 위 아파트에 대하여 경매가 신청되고 타인에게 경매가 되면, 갑으로서는 경매를 받은 타인에게 주택임대차보호법상 임차인으로서의 대항력을 주장하여 1억 원을 반환받을 수 있을까.

주택임대차보호법에서는 갑이 주택의 인도(입주)와 전입신고라는 대항요건을 갖추면 임차인으로서 대항력을 인정하여 주고 있다. 그러나 위 사례에서와 같이 입주할 당시 선순위근저당권(5천만 원)이 설정되어 있는 경우에는, 경매사건에서 경매를 받은 타인에게는 대항력을 주장할 수 없다. 왜냐하면, 경매사건에서는 갑보다 선순위인 근저당권이 권리소멸의 기준이 되는 시점이 되고, 그 일자를 기준으로 하여 후순위의 모든 권리가 소멸되기 때문이다. 갑은 선순위 근저당권자 보다 후순위이기 때문에 그 타인에게 임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 없다.

갑이 확정일자를 받아두지 않았다면, 경매로 아파트가 타인 소유로 넘어 갔다면 타인에게 임차인으로서 대항할 수 없기에 아무런 보호도 받지 못하고 아파트를 타인에게 인도하여 주어야 한다. 임차인으로서 확정일자를 꼭 받아두어야 하는 이유가 여기에 있는 것이다.

참고로, 주택임대차보호법에서는 소액임차인을 특별히 보호하는 규정을 두고 있다. 위 사례에서 갑이 소액임차인으로서 권리 보호를 받을 수 있을까. 갑은 광역시에 있는 아파트에 입주하는 임차인이기에 갑은 소액임차인에 해당되지도 않는다.

현재의 소액임차인으로 보호를 받을 수 있는 임대차보증금의 상한선은 서울특별시의 경우 1억 원 이하, 광역시의 경우 6천만 원 이하, 그 밖의 지역 5천만 원 이하 인데, 위 사례의 경우 보증금 액수가 1억 원이기에 소액임차인에 해당되지 않는다. 따라서 갑은 소액임차인으로서 최우선 변제금(광역시의 경우 2천만 원 이하 보장)도 보장받을 수 없다.

위와 같이 전세권등기를 하지 않더라도, 경매사건에서 권리보호를 받을 수 있는 제도가 ‘확정일자’ 제도이고, 갑으로서는 임대차계약서에 확정일자를 꼭 받아둬야 하는 것이다. ‘확정일자’ 제도는 계약서에 확정일자만 받아두는 방법으로 임차인이라면 누구든지 쉽게 이용할 수 있는 제도이다.

갑으로서는 어떤 방법으로 확정일자를 받을 것인가. 주택임대차계약서를 소지하고, 읍, 면, 동 사무소에서 600원의 수수료를 납부하면 된다. 그러면 그 관청에서 임대차계약서에 방문한 날짜를 확정일자로 한 ‘확정일자’를 새겨준다. 이러한 확정일자 제도는 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 임차인을 보호하기 위하여 도입된 제도이다. 임차인을 보호하기 위한 제도이기에 계약서만 가지고 가면 되고, 임대차보증금 규모에는 제한이 없다.

글 : 손창환(변호사, 법무법인 로컴)

 

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