광주의 주택시장, 수요억제 vs 공급확대
노경수(광주광역시도시공사 사장)
광주 주택시장이 불안정하다고 걱정들이 많다. 주택시장의 안정성은 크게 주택가격과 거래량으로 나타낼 수 있다. 즉 주택거래량이 회복되면서 주택가격도 하향 안정되어야 한다는 의미이다.
정부의 9·13 부동산대책에 따라 금융권 대출 규제 등의 영향으로 광주지역 주택 매매거래량은 급감하고 있다. 지난 7월 거래량은 전년 동기에 비해 25% 가량 줄어 전국에서 가장 높은 감소율을 기록했다. 주택을 사고 파는 시장기능이 정상적으로 작동하지 못하고 있다는 것이다.
주택수요의 기본지표인 광주시 인구가 줄어들고 있다. 2014년 148만명을 정점으로 점점 감소하고 있다. 이에 따라 주택에 대한 수요가 위축될 전망이다. 반면 조금만 눈을 돌리면 광주 곳곳에 신축 아파트 공사현장인데, 2017년 1만1천여 가구, 2018년 6천900여 가구, 올해 들어 상반기에만 3천400여 가구가 분양됐다. 게다가 광주지역에서 올 하반기에 6천200여 가구가 입주할 예정이다. 주택보급률은 2017년 105.3%로 가구수보다 재고주택수가 더 많다. 앞으로도 도심에서 재개발·재건축구역과 민간공원특례사업에서 공급되는 물량이 대기하고 있어 공급과잉에 대한 우려가 크다.
그런데도 주택도시보증공사가 6월에 발표한 자료에 따르면 광주의 민간아파트 평균분양가격이 3.3㎡당 1천1백원을 넘었으며, 전년도 같은 기간 대비 2백만원 정도 상승하였다. 심지어 광주에서도 3.3㎡당 2000만원 이상의 분양가를 기록하는 아파트가 등장하였다.
경제학의 수요법칙에 따르면 물건 값이 오르면 수요가 줄고, 값이 내리면 수요가 늘게 된다. 하지만 광주 주택시장에서는 이와 반대되는 경우가 나타나고 있다. 가격이 상승하면서 수요도 덩달아 증가하고 있다. 주택가격이 상승하면 주택수요자들이 가격이 떨어질 때까지 기다리는 것이 아니라 오히려 주택구입 시기를 앞당기는 선취매 현상이 일어나기 때문이다.
이러한 현상에 대한 원인으로 광주는 비교적 규제를 덜 받은 지역으로 전매제한 기간도 짧고 대출한도도 높다는 점에서 프리미엄이 발생하고 이에 따라 실수요층과 외지 투자(투기?)수요층까지 몰리면서 가격이 급등했다는 분석이다.
주택시장을 안정시키기 위한 수요억제정책으로 광산구, 남구, 서구에 고분양가관리지역을 지정하였다. 외부투기세력을 차단하고 광주에 거주하는 실수요자에게 청약기회를 더 주기 위해 ‘주택우선공급대상’을 당초 거주기간을 3개월에서 1년으로 늘리기로 하였다. 분양 프리미엄을 효과적으로 억제하는 수단이 분양가 전매제한제도이다. 광주는 현재 전매 제한기간을 민간택지는 6개월, 공공택지는 1년으로 하고 있으나, 보다 강화하는 방안도 검토해 볼 시점이다.
이와 같은 수요억제정책도 중요하지만 바람직한 주택정책을 위해서는 공급확대정책도 병행해야 한다. 주택공급측면에서 분양가격이 상승하는 가장 큰 원인으로 높은 택지가격을 들고 있다. 이러한 비싼 택지마저 구할 수 없어서 주택가격이 상승한다고 주장한다. 지난 10여년 동안 신규 택지개발을 시행하지 않았기 때문 값싼 택지를 원활히 공급하지 못했던 것도 사실이다.
1980-90년대 지어진 많은 주택들이 시민의 소득 증가와 그에 따른 수요 변화를 만족시켜주지 못하게 되었다. 스마트폰을 바꾸는 이유는 낡아서가 아니라 너무 느리거나 새로운 기능 때문인 것과 크게 다르지 않다. 주택보급률 100% 시대에 수요자의 욕구에 맞는 주택공급을 위해 신규 택지개발사업을 준비하고 주택시장의 지속적인 안정방안을 마련할 때가 지금이라고 생각한다.