과열 분양시장과 분양가상한제
노경수(광주광역시도시공사 사장)
지난달 정부발표에 따르면 올해 광주지역 평균 청약경쟁률은 41대 1로, 전국 시·도 가운데 세종시(44대 1)에 이어 두 번째로 높은 수치를 기록했다. 이러한 ‘묻지마 청약광풍’과 고분양가에 대한 대책으로 실수요자들은 분양가상한제를 시급히 적용해야 한다고 주장하고 있다. 광주시도 지난 6월 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 권한을 광역지자체도 갖도록 주택법상 관련 규정을 개정해달라고 국토교통부에 건의했다.
하지만 광주의 ‘묻지마 청약광풍’과 고분양가를 잡기 위해 민간택지 분양가상한제를 적용하자는 주장은 그다지 타당한 것 같지 않다. 분양가상한제는 아파트의 공급가격(분양가격)이 택지비와 표준건축비의 변화에 따라 분양가격이 결정되는 구조이다. 현재 주택시장에서 매매가격이 지나치게 높고, 그 원인을 고분양가로 보고 정부가 분양가격을 주변 시세보다 낮게 책정하는 제도이다.
분양가격의 높고 낮음이 인근 주택가격을 결정한다면 두 가지 조건이 성립되어야 논리적으로 맞다. 첫째 분양가격이 인근 주택가격보다 높으면 인근 주택가격은 최소한 분양가 수준만큼 상승해야 한다. 둘째 분양가격이 인근 주택가격보다 낮게 책정되면 인근 주택가격도 분양가격 수준으로 낮아져야 한다. 여기서 오해의 소지가 있는데, 대부분 전자의 조건에만 관심을 가지고 눈에 보이는 현상을 판단하려 한다. 후자의 경우는 거의 발생하지 않는다. 오히려 ‘로또 당첨’라는 시세차익이 당첨자에게 돌아간다. 이에 대한 대책으로 전매기간을 늘리는 것이고 채권입찰제로 시세차익을 환수하는 부가적 정부의 규제가 더해지는 것이다.
한국감정원의 ‘전국 주택 가격 동향 조사’ 결과에 따르면, 지난 9월 광주 주택매매가격지수는 올해 1월 110.7로 가장 높았다가 7월 현재 109.9로 하향안정세를 보이고 있다. 또한 주택거래량은 작년 10월 6,105건으로 최고치를 기록한 후 올해 9월 현재 3,837건으로 급감하였다.
청약률 상황을 보면 지난달 분양된 ‘염주 더샵 센트럴파크’(총 1천976가구)는 광주에서 가장 높은 청약경쟁률인 88.31대 1을 나타냈다. 전용면적 84㎡A 타입의 경우 20가구 모집에 1만3천585명이 청약해 무려 679.25대 1이라는 엄청난 경쟁률을 보였다. 주택도시보증공사에 따르면 지난 8월 말 기준 광주지역 민간아파트 평균 분양가격은 3.3㎡당 1천227만9천300원으로 나타났다. 전달에 비해 10만2천300원 떨어졌지만, 1년 전(968만5천500원)에 비해서는 259만원3천800원 올랐다.
최근 광주의 아파트 거래시장은 높은 분양가격에도 불구하고 매매가격과 거래량에서 하향안정세를 나타내고 있다. 따라서 광주는 민간택지 분양가상한제를 적용할 상황이 아니며, 긍정적인 효과보다는 부작용, 즉 ‘로또 당첨’, 공급 축소, 획일적인 아파트 등 시장왜곡이 더 많이 우려된다.
고분양가의 경우에는 공급자가 과대한 분양수익을 얻고 있다는 생각들을 가지고 있는 것도 사실이다. 반면 공급자는 최근 광주 토지가의 상승으로 분양가가 올라갔다고 주장하고 있다. 최근 광주시의 토지가격이 상승한 것도 사실이다. 이에 대한 분석을 통해서 고분양가의 원인이 높은 토지가격이라면 이에 대한 처방을 내려야 할 것이다. 예를 들면 개발제한구역을 해제해서 저렴한 택지를 공급할 수도 있다. 반면 고분양가의 원인이 토지가격이 아니라면 이제는 공급자로 하여금 분양원가 공개를 요구할 수 있을 것이다.
또한 과열된 청약경쟁은 그 원인이 높게 형성된 프리미엄으로 알려져 있으므로 이에 대한 대책은 1순위 자격 강화(거주기간)와 전매기간의 연장이라고 본다. 이제는 원인과 처방이 보다 세밀하게 접근되었으면 하는 바람이고, 그 과정에서 지역경제가 힘들다는 분위기가 널리 퍼져있는데 혹시 주택경기마저 가라앉을까 걱정스러운 마음이 앞선다.