기획특집

[빛가람혁신도시 공공기관 이전 8년 집중 점검](3)빈도심·텅빈상가 활성화

1.혁신도시 현 주소
2.정주여건 개선책
3.빈도심·텅빈상가 활성화
4.특수목적고 설립 등 교육 분야
5.공동발전기금·발전재단 설립
6.나주 열병합발전소 가동 문제
7.공공기관과 지역상생 방안
8.부영 CC 잔여부지 해결책
9.한전공대, 정부 지원책은
10.혁신도시 발전 컨트롤 타워
 

빛가람혁신도시는 화려한 고층 빌딩이 곳곳에 세워졌다. 나주 남평을 지나 산포면에 이를무렵 가장 먼저 눈에 띄는 건물은 지상 31층의 한국전력공사 본사 사옥이다. 한전KPS와·한전KDN 등 한전 자회사를 비롯해 16개 공공기관 및 각종 상업용 건물까지 빼곡히 들어서 표면적으론 ‘혁신도시’라고 칭하고 있다.

하지만, 빛가람동 혁신도시 면면을 들여다 보면 대형빌딩 건물 곳곳은 ‘텅텅’ 비워진 상태고, 핵심 대지는 ‘허허벌판’으로 잡초만 무성해 수 년채 방치된 상태다. 중심 상권을 중심으로 대형건물들이 빼곡히 들어섰지만, 건물 대부분은 매매와 임대를 내건 현수막이 내 걸려 있고, 건물 전체가 아직도 빈 곳이 수두룩하다.

점심시간 이전공공기관 직원들로 잠깐 북적인 일부 상권을 제외하곤, 적막하기만 하다. 밤 10시가 넘어서면 상가 불빛은 거의 다 꺼지고 암흑으로 변한다. 공공기관 직원들이 서울 등 수도권으로 빠져나간 금요일 오후 부터 주말 그리고 일요일까진 인적이 드물어 적막감까지 흐른다. 텅텅 비어 버린 공허한 빈 건물만이 빛가람 혁신도시를 멍하니 수년째 지탱하고 있을 뿐이다.

◇ 상가 공실률 70%…전국 최고치

빛가람혁신도시는 굴지의 공기업인 한전을 비롯해 16개 공공기관이 지난 2014년 부터 단계적으로 이주를 완료했지만, 아직까지 주변 상업용 상가 공실률은 좀처럼 회복기세를 보이지 않아 지역균형발전 취지가 무색해지고 있다.

나주시 등에 따르면 빛가람동 현재 인구는 3만 9천210명(7월15일 기준)이며 상가는 6천여개 공실률은 70%에 이른다. 전국 혁신 도시 어딜 가나 텅빈 상가 문제로 각 지자체들이 골치지만 평균 50~60%에 이른 상가 공실률에 비해, 빛가람혁신도시는 유독 공실률이 높아 전국 최고치다. 실제, 빛가람동혁신도시는 거주인구 대비 과도한 상가 인허가로 일부 상업지구를 제외하곤 대부분 상가가 텅 비어 있다. 혁신도시 내 대로변 등 메인상권과 1층 코너 상가 곳곳에도 임대 현수막이 내걸려 있을 정도다. 이런 문제점은 상가 과잉공급에 따른 부작용으로 해석되고 있다.

한국감정원이 지난해 혁신도시 1인당 상가면적을 분석한 결과, 빛가람혁신도시는 28.1㎡로 김천혁신 8.2㎡·대구혁신 9.14㎡·원주혁신 8.96㎡ 등 다른 혁신도시보다 무려 3배 가량 높은 것으로 조사됐다. 여기에, 지난 2013년 지구단위계획 변경에 따라 주상복합용지가 상업용지로 탈바꿈한 것도 상가 공실을 부채질한 원인으로 분석된다. 이 때문에 빛가람도시 일부 건물주들은 공실률을 타개하기 위해 임대보증금 없이 관리비만 내고 상가를 이용토록 하고 있지만, 이마저 별 다른 효과를 얻지 못하고 있다.

빛가람동 부동산 한 관계자는 “나주혁신도시 조성 초기에만 해도 1층 메인 상가 경우 250만~300만원까지 받던 월세를 현재 50만~80만원대까지 떨어지고, 이마저 코로나19 악재까지 겹쳐 장사가 되지 않아 관리비 정도만 받고 영업을 근근이 이어가고 있을 정도다”며 “이 또한 장사가 되지 않자, 들어오지 않는 경우가 허다하다”고 하소연 했다.

◇ 각종 시설 ‘빈약’ 공실 원인 지적

빛가람혁신도시는 인구 5만명으로 계획된 도시다. 자족 기능을 확보하기 위한 산학연 클러스터 용지나 공원용지·도로·주차장·광장 등 도시지원용지 면적이 전국 혁신도시 중 가장 넓은 수준으로 계획됐다.

하지만, 인구는 당초 계획의 78% 수준에 머물고, 이마저 더디게 유입되는 등 정체 현상까지 빚고 있는 상황이다. 반면, 유입된 인구에 비해 상가는 과잉공급돼 공실률은 줄지 않고 있다. 일정기간 임대료를 받지 않아도 상가 매입 또는 임차하겠다는 수요를 찾아보기 힘든 지경이다.

여기에, ‘나홀로’ 이주한 공공기관 임직원들이 주말 동안 서울을 포함한 수도권 등으로 상경해 쇼핑 등 소비활동을 하면서, 혁신도시 내 쇼핑시설이나 요식업 시설 등이 들어설 환경적 요인도 녹록지 않다. 포괄적으로 이런 소비행태는 혁신도시 정주여건 개선을 막아서는 주된 이유이기도 하다. 결과적으로, 인구가 계획보다 크게 늘지 않다 보니 교육·의료·쇼핑시설 유치는 수월치 않고, 결국엔 상가 공실로 이어져 정주 여건 불편 등 혁신도시 입주를 꺼리는 악순환이 매번 되풀이 되고 있다. 더욱이, 최근 배달앱과 온라인 마켓이 활성화되면서 오프라인 상가 경쟁력은 떨어져 상가 공실률에 적잖은 영향을 미친 것으로 분석되고 있다.

부동산 한 관계자는 “전반적으로 경기 성장이 둔화되면서 수도권 뿐 아니라 지방 상권까지 심각하게 침체되고 있다”며 “배달앱 등 온라인 마켓 성황도 문제지만, 현재 혁신도시는 중심 상가 외에는 워낙 유동인구가 없다 보니, 대형 프랜차이즈업소 조차 견디질 못해 망해 나가거나 수차례 업종 변경 후 결국 폐업 수순을 밟는 어려운 상황”이라고 토로했다.

◇ 나주시, 근본책 마련 골몰

나주시는 빛가람혁신도시 상가 공실률을 최소화 하기 위한 대책으로 빈 상가를 ‘생활용 숙박시설’로 용도변경 추진할 계획이다. 현재 용도변경을 위해 시는 전남도의 조례 개정이 선행돼야 한다는 입장이다.

특히, 과도한 상업용지 비율 조정을 위한 지구단위계획 변경에도 나선다. 상가 신축과 관련해 허가조건을 강화하고, 상가 임대현황을 실시간 정보로 투명하게 제공할 방침이다.

시는 상가 공실을 줄이기 위한 지원책으로 청년창업과 연계한 창업공간 임차비 지원과 혁신도시에 입주한 16개 공공기관·한국에너지공대·상가협의회 등과 협력체계를 구축, 전담지원부서도 설립할 계획이다.

또, 혁신도시와 인근 혁신산단 등지에 입주한 업체들의 근로자 기숙사 활용이나 유명학원 분원 유치 및 착한임대료 정책 추진에 나설 방침이다.

일각에선 자치단체의 이런 다각적인 정책도 필요하지만, 무엇보다 정주여건을 늘릴 근본대책이 상가 공실을 줄이는 복안으로 강조되고 있다.

지역정가의 한 관계자는 “혁신도시에 ‘나 홀로 이주’가 아닌 가족단위 정주인구가 안착되고, 수년 동안 정착생활을 하는게 핵심이다”며 “이게 선행되지 않고 문제가 풀리지 않는 이상, 공실 문제 뿐 아니라 혁신도시 키워드인 ‘지역균형발전’도 해결 할 수 없다”고 지적했다.

이어 “혁신도시를 활성화하려면 결국 그 공간을 채우는 사람이 얼마나 모이느냐에 따라 결정된다”며 “정부와 자치단체가 민간 상업시설을 정책적으로 손 볼 순 없지만 최소한의 교육·행정·보육 등 공공 지원책을 이용해 인적 인프라를 끌어들이고, 시너지 효과를 높인다면 반드시 긍정 효과를 얻어낼 것으로 기대한다”고 조언했다.

중·서부취재본부/고광민 기자 ef7998@namdonews.com