김용석(남도일보 선임기자)
정부가 지난 12일 발표한 ‘LH(한국토지주택공사) 혁신방안’의 핵심은 공공주택 사업의 민간 개방이라 할 수 있겠다.
사실상 LH가 공공주택 공급을 독점한 상황에서 LH에게 과도한 역할과 권한이 부여되면서 인천 검단신도시 아파트 지하주차장 붕괴 사태와 LH 시행의 아파트 철근 누락 사태로 이어졌다는 판단에 따른 것으로 여겨진다.
하지만 민간 관심은 아직은 ‘미지근’한 편이다.
그동안 공공주택 사업은 확실한 LH와 지방공사의 영역이었다. 공공주택특별법에 LH와 지방공사 등 공공만이 사업자가 될 수 있었다. LH는 공공주택 공급량의 72%를 차지하고, 광주도시공사, 서울주택도시공사, 경기주택도시공사 등 지방공사가 나머지를 공급했다. 설계·시공·감리 등 LH 발주 규모만 해도 연간 10조 원에 달한다. 독점 상황에서 LH에 부여된 공공주택 공급 규모가 갈수록 커지면서 건설 과정에 대한 관리 소홀, 부실 감리, 품질 저하의 악순환이 이어지고 있다.
정부는 민간이 공공주택 공급을 주도해도 분양가는 오르지 않을 것이라고 강조한다. 2021년 3월 LH 직원 땅 투기 사태 이후 두 차례 혁신안을 추진했지만 근본적 문제는 해소되지 않았다. 이번엔 민간인 ‘메기’를 풀어 LH 독점을 깨겠다는 취지로 읽힌다.
LH 시행 공공주택과 똑같이 분양가 상한제를 적용하고, 정부에서 정한 공공주택 공급 기준을 맞춰야 한다. 민간은 공공과 달리 마감재 등을 자신들의 규정에 맞춰 사용해 공공주택 품질을 높여야 하지만, 그만큼 분양가는 올라간다. 정부는 그럴 일은 없다고 선을 긋고 있다.
정부는 분양가를 낮게 제시하는 민간 사업자에 공공택지를 우선 공급한다는 방침이다. 이와 함께 주택기금 저리 융자를 해줘 민간 사업자의 사업성이 보완될 수 있을 것으로 보고 있다. 이를 통해 분양가를 낮출 수 있을 것으로 기대한다.
관건은 민간 사업자가 얼마나 적극적으로 공공주택 사업에 뛰어들 것인지 여부다. 현재 대행 건설사조차 원가 맞추기가 어려워 공사장이 제대로 돌아가지 않고, 새로운 입찰에도 뛰어들지 않고 있다. 주택 품질을 어느 정도 갖추면서도 싼값에 공급하라는 정부 요구가 불을 보듯 뻔하다. 따라서 공공임대리츠처럼 기본적인 수익성을 확보해 줘야 민간이 들어올 수 있다.
민간 기업은 수익이 있어야만 사업을 추진할 동력이 생긴다. 시공 이익, 시행 이익 등이 명확하게 제시되지 않는다면 들어오기가 쉽지 않다. 분양가가 제한되면 공사비를 맞추기 위해 품질 수준이 떨어지는 마감재 등을 쓸 수밖에 없다. 그동안 쌓아온 브랜드 이미지와 가치가 있는데 품질이 떨어지는 아파트에 자사 브랜드를 붙이고 싶지 않다는 게 민간 건설사의 입장이다.
가뜩이나 부동산 경기가 안 좋은 상황에서 층간소음, 부실시공 예방으로 공사비는 오를 수밖에 없다. 그런데 분양가는그대로 두고, 품질만 올리려고 하면 민간이 움직일리 만무하다. ‘빈대 잡자고 초가삼간 태우는 우’를 범하지 않으려면 더 구체적이고 합당한 정책 보완이 필요해 보인다.