전남뉴스

빛가람혁신도시 해부한다

‘조성 11년’빛가람 혁신도시 내 상가 대규모 공실…왜?

①상업용지 과다 공급…공실률 70% ‘렌트프리’속출

②정주여건 시설 부족 …가족 동반 이주율 하락 부추켜

③부동산 투기광풍 일조…높은 임대료 ‘부담’악순환

광주·전남공동(빛가람)혁신도시가 대규모 상가 공실로 몸살을 앓고 있다. 조성 이후 11년이 지났는데도 대부분이 비어 있는 상가가 부지기수다. 특히 상업용지 과다 공급과 정주여건 부족, 부동산 광풍 등이 공실을 키웠다는 게 전문가들의 분석이다.

8일 지역 부동산업계에 따르면 현재 빛가람 혁신도시의 상가 공실률은 70%에 달하는 것으로 추정된다. 혁신도시의 상업지역에선 가장 인기 있는 건물 1층 코너 점포마저 비어 있는 상가를 쉽게 찾아볼 수 있다. 공실이 장기화되자, 일정기간 임대료를 받지 않는 이른바 ‘렌트 프리’도 속출하고 있다.

우선 빛가람 혁신도시의 상가 공실 문제에 대해 ‘첫 단추부터 잘못 끼웠다’는 비판이 우세하다. 계획 수용인구 1인당 상업용지가 과도하게 공급됐기 때문이다.

최근 한국감정원이 수도권 인접 신도시와 지방혁신도시의 1인당 상가면적을 분석한 결과, 빛가람 혁신도시는 28.1㎡로 위례신도시의 3.59㎡보다 8배 가량 큰 것으로 나타났다. 더구나 김천 8.2㎡, 강원 8.96㎡, 대구 9.14㎡, 진주 18.1㎡ 등 타 혁신도시에 비해서도 압도적으로 높았다.

상가 과잉 공급은 공실률 증가로 이어지고 결국 도시 활력을 떨어뜨릴 수 있어 문제로 지적된다. 도시의 매력이 떨어져 인구가 줄어들면 다시 상권에 영향이 가는 악순환이 발생될 가능성이 그만큼 높을 수 밖에 없는 구조적 모순인 셈이다. 게다가 상업용지 외에 산·학·연 클러스터(지식산업센터)에도 상가가 배치되면서 입주민이 체감하는 상가 면적은 오히려 늘어났다.

혁신도시의 정주여건이 턱없이 부족한 점도 상가 공실을 키우고 있다는 지적이다. 현재 빛가람 혁신도시에는 종합병원, 대형 유통시설, 문화·스포츠센터 등이 없어 인근 광주로 나가 서비스를 이용하는 실정이다. 심지어는 ‘나홀로’이주한 공공기관 임직원들은 주말에 상경해, 서울을 포함한 수도권 등에서 쇼핑을 하고 있는 것으로 전해지고 있다. 결국 만족스럽지 못한 정주환경이 가족 동반 이주를 망설이게 하는 근본 원인으로 꼽힌다.

빛가람 혁신도시 공공기관 임직원의 가족 동반 이주율은 올해 6월 기준 38.9%로 대도시에 바로 접해 있는 전북 48.9%, 제주 48%, 부산 47.7%에 비해 큰 차이를 보인다. 인구가 크게 늘지 않으면 교육, 의료, 쇼핑시설이 들어올 수 없게 되고, 사람과 기업들은 정주 여건이 불편해 입주를 꺼리는 악순환이 이어지고 있는 상황이다.

높은 공실률을 기록한 이면에는 부동산 투기광풍도 일조했다는 지적도 나온다. 혁신도시에서 중개업을 하는 정모(50)씨는 “혁신도시 조성 당시 부동산 열풍이 불면서 땅값 폭등으로 임대료 상승을 부추겼다”면서 “지나치게 높은 임대료가 혁신도시의 이른 정착을 막는다는 말까지 나올 정도”라고 말했다. 실제 지난 2015년 클러스터 용지 분양 당시 조성 원가보다 싼 가격(㎡당 127만원)에 분양되는 점을 노린 투기 세력이 활개를 쳤었다.

이들은 향후 부동산 매각시 시세차익을 노리고 용지 분양 당첨 확률을 높이기 위해 ‘법인 쪼개기’ 등을 시도해 용지를 분양받기도 했다. 정부가 뒤늦게 투기세력 차단 목적으로 ‘혁신도시법 개정’을 통해 지난 2016년 6월30일 이후 분양받은 용지에 대해서는 매각시 취득 이후 세금납부 금액 등만 인정하기로 하면서 투기 열풍은 잠잠해졌다.


중·서부취재본부/안세훈 기자 ash@namdonews.com

안세훈 기자 ash@namdonews.com

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