광주 주택 과잉공급 우려...‘산정 공공택지지구’ 재고해야
조 진 상 (동신대 도시계획학과 교수)
정부와 LH가 광산구 산정지구 168만㎡ 부지에 1만 3천세대의 주택을 지을 목적으로 공공택지지구 지정을 추진하고 있다. 큰 규모의 주택단지를 새로 만들어야 할 필요성과 공감대가 거의 없는 상황에서 ‘산정지구’는 뜻밖이요 의외다. 그렇쟎아도 광주는 수요에 비해 주택공급이 과도하다는 우려가 제기되고 있는 참이다. 여기에 ‘산정지구’가 논란을 키우고 있다.
1960년 광주시 인구는 31만명에 불과했다. 30년만인 1990년에 111만명으로 4배 가량 껑충 뛰었고 2005년에 처음으로 140만명을 넘어섰다. 그러나 이후 15년간 140만명대에 머물고 있다. 통계청은 2030년 광주 인구를 149만명으로 예상하고 있다.
오랜 인구 정체에 불구하고 지난 10년간 (2010-2019) 11만가구의 주택이 건설되었다 (2020년 광주시 통계연보). 2019년 기준 광주 주택보급율은 107%로 우리나라 대도시중 울산을 제외하고 가장 높다.
광주의 아파트 비율은 1990년 29.9%에서 2000년 69.9%, 2010년 76.5%로 가파르게 증가했다. 2018년 78.9%로 전국 17개 광역자치단체중 세종시를 제외하고 가장 높다 (인구주택총조사 기준).
이런 가운데서도 광주시는 10년내에 약 8만세대의 주택들이 지어질 것으로 추산하고 있다. 민간공원 아파트만도 1만 3천세대가 지어진다. 선운2지구, 첨단3지구, KTX 선도지구, 에너지밸리산단 등 신규택지개발지구에 1만 5천세대가 건설된다. 여기에 북구 누문동 등 재개발?재건축을 통해 3만 7천세대, 지역주택조합을 통해 2만 6천세대, 기타 민간개발 3만 8천세대가 건설될 예정이다.
여기에는 광주시의 주요 현안 사업인 대규모 이전적지에서 발생하는 주택공급이 빠져 있다. 전남&일신방직 이전적지 (9만평), 마륵동 탄약고 이전적지 (85만평), 평동 군훈련장 이전적지 (75만평), 금호타이어 (13만평) 이전이 논의되고 있다. 광주군공항이 이전하게 되면 공항부지 (251만평) 뿐만 아니라 하남동?신창동?유덕동 등 공항주변 (약 2백만평)의 토지도 도시개발을 기다리고 있다. 이들 이전적지에서 비교적 ‘친환경 저밀도 개발’‘이라고 주장하는 산정지구의 개발 규모를 적용하면 무려 18만세대의 주택공급이 추가로 이뤄진다.
그러나 광주시의 주택수요는 공급량과 비교해 턱없이 적다. 광주시는 2030년까지 신규수요 2만 5천세대, 대체수요 3만 3천세대, 총 5만 8천세대에 불과할 것으로 추정하고 있다. 이전적지를 제외한 초과공급만 해도 10년간 7만세대에 달한다. 2030년까지 이전 적지의 절반만 주택공급이 이뤄진다고 가정하더라도 10년간 주택초과공급은 무려 16만세대에 달하게 된다.
여기에 산정지구 1만 3천세대를 추가하는 것은 기존의 광주 주택정책을 뿌리부터 흔드는 격이다. 재개발·재건축 등 정비사업은 지역주민들이 십수년의 갖은 노력과 수고 끝에 겨우 겨우 성사되곤 한다. 민간공원아파트는 도심 한가운데 고가의 공원부지를 90% 이상 매입해 공원을 조성한 후 기부채납하고 남은 10% 이하 토지만으로 주택사업을 진행한다.
산정지구 택지개발은 국가가 갖는 특권을 이용해 그린벨트를 손쉽게 대규모로 훼손하는 행위다. 그린벨트를 헐값에 사들여 커다란 개발이익을 얻자는 것과 다름 아니다. 수도권 부동산 폭등에 따른 주택 공급정책에 편승한 숟가락 얹기의 일환이다.
산정지구 개발은 민간공원 아파트나 재개발?재건축 사업의 악재로 작용할 수 있다. 게다가 광주의 최대 현안인 군공항 이전이나 마륵동 공군탄약고 이전을 어렵게 만들 수 있다. 천문학적인 이전재원을 마련하려면 주택을 공급하기 위한 택지개발이 일부 전제되어야 하기 때문이다.
산정지구 택지개발이 저소득층 임대주택 공급 등 의미가 전혀 없지는 않겠지만 심각한 주택과잉공급에 대한 우려와 함께 광주군공항이전과 같은 굵직한 지역현안사업의 해결에 걸림돌이 되지 않기 위해서는 지금이라도 지구 지정을 재고해야 한다.